Las consecuencias económicas y sociales derivadas de la epidemia del coronavirus (Covid-19) requieren de una respuesta jurídica eficaz e inmediata a los acontecimientos que se están desarrollando en estos momentos a nivel particular y en el ámbito empresarial.
Por ello, desde Casal&Martín Abogados queremos poner a vuestra disposición la posibilidad efectuar consultas concretas a través de nuestro email jcmartin@casalmartin.com de forma gratuita para primera consulta y, en caso de ser necesario, se pondrá en contacto con vosotros un abogado especialista en Derecho Inmobiliario que os asesorará de forma personalizada.
A continuación hemos elaborado un breve resumen sobre las medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 aprobadas con fecha 31 de Marzo por el Gobierno, que esperamos sea de vuestra utilidad.
MEDIDAS ADOPTADAS SOBRE ARRENDAMIENTOS EN EL NUEVO REAL DECRETO LEY 11/2020 DE 31 DE MARZO
Inquilinos que pueden pedir la moratoria o condonación del alquiler
El Gobierno ha aprobado con fecha 31 de Marzo un nuevo paquete de ayudas a personas vulnerables para poder hacer frente al pago del alquiler de la vivienda habitual.
Los parados, empleados afectados por un ERTE o con reducción de jornada, y autónomos que se declaren vulnerables no podrán ser desahuciados, es decir podrán tener una prórroga de sus contratos de arrendamiento y acceder a créditos avalados por el Estado para pagar las rentas pendientes. Además, en caso de que el propietario sea titular de más de 10 viviendas, el inquilino podrá pedir una moratoria o condonación de la renta si cumple con los requisitos de vulnerabilidad.
Medidas que se aprueban en el nuevo Real-Decreto
-La suspensión de lanzamientos durante seis meses para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
Requisitos : En la tramitación del procedimiento de desahucio, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda, que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Se entenderá que concurre el consentimiento de la persona arrendataria por la mera presentación de la solicitud de suspensión.
En caso de que el establecimiento de la suspensión extraordinaria afecte a arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.
-Renovación de los contratos de alquiler que venzan desde la entrada en vigor de esta norma y en los dos meses siguientes tras finalizar el estado de alarma.
Podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
-Moratoria automática en el pago de su renta para aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad y cuyo arrendador sea un gran tenedor de vivienda (de más de 10 inmuebles).
La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos), en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:
- Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
- Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años sin ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
-Se aprueba nueva línea de avales con garantía del Estado, que permitirá cubrir el pago de hasta seis meses de alquiler, para todo aquel arrendatario que se encuentre en una situación de vulnerabilidad como consecuencia del covid-19.
Personas que se puedan encontrar en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida por el covid-19, a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual
Podrán acogerse a las ayudas las personas que en el mes anterior a la solicitud de la moratoria se encuentren en:
Situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados.
En caso de ser empresario, u otras circunstancias similares, que se sufran una pérdida sustancial de ingresos. No alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar.
Requisitos que hay que cumplir para ser reconocido como persona vulnerable
Para obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual hay que cumplir alguno de los puntos anteriores supuestos en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, y no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar:
Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (o IPREM, unos 1.645 euros/mes), que se podrá incrementar 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si es unidad familiar monoparental)
El límite subirá a cuatro o cinco veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.
Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35%de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Que ninguno de los miembros de la unidad familiar sea propietaria de una vivienda o tenga en usufructo una vivienda en España. Tendrá que acreditar que no puede acceder a ese inmueble para recibir las ayudas al alquiler.
Acreditación documental de inquilino vulnerable
Para acreditar ante el arrendador que el inquilino sufre la condición de vulnerable debe presentar:
- a) En caso de situación legal de desempleo, certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual: libro de familia, certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda a los seis meses anteriores. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente.
- d) Titularidad de los bienes: nota simple del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
En caso de no poder aportar alguno de los documentos, bastaría con una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos que impiden la aportación de la renta.
Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no se hubiesen facilitado.
Consecuencias que tiene la aplicación indebida por la persona arrendataria de la moratoria las ayudas públicas para vivienda habitual
La persona o personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos previstos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
Programa de ayudas para financiar el pago de las rentas del alquiler que se adeudan
En caso de que el arrendador particular y el inquilino vulnerable no lleguen a un acuerdo para el aplazamiento o fraccionamiento de la deuda de la renta, éste podrá tener acceso al programa de ayudas de financiación por parte de las entidades bancarias con total cobertura del Estado:
Las ayudas podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de la renta de alquiler.
El plazo de devolución será de seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante
Podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19.
Si el hogar no se ha recuperado de su situación de vulnerabilidad y no puede hacer frente a la devolución del préstamo, podrán acceder a una ayuda de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.
Las Comunidad Autónoma serán las que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa.
Sustitución del programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual por el nuevo programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables
Este nuevo programa tendrá por objeto facilitar una solución habitacional inmediata a las personas víctimas de violencia de género, a las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, a las personas sin hogar y a otras personas especialmente vulnerables.
Podrán también ser beneficiarias de las ayudas de este programa las administraciones públicas, empresas públicas y entidades sin ánimo de lucro, de economía colaborativa o similares, siempre sin ánimo de lucro, cuyo objeto sea dotar de una solución habitacional a aquellas personas y por cuenta de las mismas.