¡YA LLEGÓ EL TEMIDO CATASTRAZO!
Llegó el temido “catastrazo” por el que es el gobierno quien determina e impone los valores por los que tienen que tributar aquellos que compran, venden o heredan inmuebles.
En este artículo te explicamos cómo funciona esta polémica medida y qué debes hacer para poder impugnar la injusticia que en muchos casos supone la aplicación de estos valores.
Partimos de la pregunta clave
¿Se puede recurrir el polémico valor de referencia de un inmueble?
Pues empezaré respondiendo por lo más lo importante de la pregunta, es decir por el final. Y la respuesta es que SÍ. Y ahora me explico…
El valor de referencia entró en vigor el día 1 de Enero de 2022 y afecta a todas las operaciones de compra, venta o herencia de un inmueble.
Había una gran expectación entre los profesionales del sector inmobiliario, juristas y fiscalistas sobre las más que presumibles repercusiones negativas que iba a tener esta ley, y que por mucho que nos quisieran convencer de lo contrario desde la Administración, a algunos juristas “perros viejos” de la profesión, ya sabíamos que no nos la iban a colar.
Según la Administración, este valor de referencia es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.
Este valor de carácter imperativo, ha sido injustamente impuesto por la Administración, es decir a instancias del actual Gobierno, gestionado por la Dirección General del Catastro, sirviendo para determinar la base imponible de los impuestos derivados de las compraventas y herencias de inmuebles.
La repercusión de este cambio normativo no es para nada baladí, ya que quien compre un inmueble ya no podrá tributar por el precio que ambas partes hayan estipulado en la escritura de compraventa, sino que se verá obligado a tributar por este valor que la Administración ha impuesto en base a, mi modesto parecer, criterios claramente subjetivos y que no se ajustan a los precios reales del mercado inmobiliario y que desde su entrada en vigor, pasados ya más de ocho meses, la mayoría de tales valores están muy por encima del precio efectivamente pagado por el comprador y del anterior método por coeficientes que determinaba la base imponible del impuesto. Y esto sólo en lo que a las compraventas se refiere, porque de las herencias ni hablamos, ya que merece otro artículo independiente para explicarlo bien.
Todo ello, ha sido promovido en aras de un mayor control de la Administración para evitar un presunto fraude fiscal (Ley 11/2021 “Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal”) que ya de por sí presupone que se ha cometido en los casos en los que se declara justo por el valor por el que se pacta la compraventa y el notario advera en la escritura pública como cierto, acreditando los medios de pago y la procedencia del dinero con que se paga.
¿Y no sería más lógico que ese control fuese ejercido por la Administración potenciando los mecanismos de inspección, en vez de pagar justos por pecadores obligando al contribuyente a pagar por unos importes irreales?
Con anterioridad a la citada ley, la determinación de la base imponible del impuesto debía realizarse por el mayor de los valores previstos en la normativa tributaria. Básicamente y por resumir, el de estimación mediante coeficientes multiplicadores de cada municipio aplicado sobre el valor catastral, el real de mercado (el escriturado) o el de la tasación a efectos hipotecarios, en caso de que hubiese hipoteca por parte del comprador.
Anteriormente al denominado “catastrazo”, el sujeto pasivo del impuesto podía tributar por el valor más bajo, imaginemos por el importe efectivamente pagado en una compraventa, aunque lo normal es que lo hiciera por el de coeficientes, sin perjuicio de la facultad de la Administración tributaria de comprobar dichos valores. Pero esta no era una facultad absoluta, sino que debía de realizarse en base a algunos de los métodos previstos en la normativa tributaria. Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia de los Tribunales ha matizado la validez de estos métodos de comprobación.
Existe una consolidada jurisprudencia que ya ha determinado que el método de comprobación por referencia a los valores catastrales no es válido para determinar el valor real de los bienes inmuebles. En concreto, el Tribunal Supremo ha considerado que este método de comprobación no es idóneo ni adecuado para comprobar el valor de los inmuebles, pues se trata de un método utilizado de forma general y con falta de relación con el inmueble concreto que se pretende valorar. Varios Tribunales Superiores de Justicia, entre ellos el de Andalucía, se manifestó en el mismo sentido anulando el método de tributación por tasación hipotecaria.
Todo esto ha derivado en esta injusta y tremendamente discutible ley del “catastrazo”, al menos en su forma y oscuro método de elaboración, que atenta contra el principio de no confiscatoriedad del poder tributario, afectando no sólo a los contribuyentes si no al mercado inmobiliario en general.
Dicho esto, sin pretender alargarme en exceso y en tecnicismos que seguro no le interesan al lector, el valor de referencia se puede consultar en la web del Catastro y si vas a comprar, vender o heredar un inmueble, sería recomendable que consultes el valor de referencia, ya que en cualquiera de estos casos te puede afectar y doler en el bolsillo.
Una vez sepas el valor de tu inmueble, sabrás que deberás de tributar por este o por el que se haya escriturado en caso de ser mayor.
Es decir, que si vendo mi piso por 80.000 euros porque llevo años intentando venderlo por un precio mayor y nadie me lo compra, y Catastro lo tiene valorado en 120.000 euros, según la normativa el comprador debe tributar por 120.000 euros, a pesar de que realmente el precio efectivamente pagado ha sido 80.000 euros.
¿Qué te parece?, ¿Te parece justo? Pues estoy casi seguro de tu respuesta, y es que NO…
¿A qué tipo de impuestos afecta este “catastrazo”?
Pues al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) y al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
Según la Ley, se presume que el valor de referencia coincide con el valor de mercado del inmueble y aunque no sea un valor correcto, así lo determina y por lo tanto obliga a tributar por este. Me he encontrado casos de viviendas en la misma calle y misma tipología constructiva con una diferencia de más del 50% del valor asignado por el Catastro, y algún que otro caso en el que el inmueble ha sufrido un incremento de valor de referencia de más del 200% con respecto al que tenía el año pasado.
Antes de la entrada en vigor de la ley, el 1 de enero de 2022, normalmente los impuestos se liquidaban por el valor que se declaraba en la escritura por lo que se presumía como cierto el valor de mercado. En caso de que la Administración no estuviera de acuerdo con la autoliquidación, esta estaba obligada a acreditar que el valor era superior, permitiéndose al sujeto pasivo defenderse de esa mayor valoración propuesta por la Administración a través de periciales contradictorias.
Actualmente, si el sujeto pasivo entiende que el valor de referencia impuesto por la Administración es demasiado alto y no se corresponde con la realidad, es él quien debe de impugnar el valor de referencia.
¿En qué momento se puede recurrir el valor de referencia?
La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones y Donaciones.
Si consideras que la determinación del valor de referencia perjudica a tus intereses legítimos, podrás solicitar una rectificación de la autoliquidación que hayas presentado o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional.
Pero es importante saber que en cualquier momento previo a la transmisión del inmueble, el titular catastral puede presentar ante la Dirección General del Catastro, una solicitud de revisión del valor de referencia según los procedimientos catastrales previstos en la norma, si bien es cierto que serán casos puntuales en los que haya una disparidad de valor o falta de concordancia de la realidad física del inmueble con la que conste en el Catastro.
¿Cómo se debe recurrir el valor de referencia?
Sin entrar en los farragosos detalles de los posibles procedimientos que disponemos los juristas para recurrir, existen dos opciones claras para poder interponer los correspondientes recursos.
En el caso de que una vez firmes la escritura, decides pagar la liquidación del impuesto en base al valor de referencia en lugar de al valor de la escritura, posteriormente podrás solicitar en un plazo de cuatro años a la Administración competente, es decir a la Consejería de Hacienda que corresponda, la devolución de ingresos indebidos acreditando mediante un informe pericial de valor de mercado inferior, de errores de la realidad física del inmueble con respecto al del Catastro, o de deficiencias o vicios en la construcción, entre otros varios, que justifique que el valor de referencia perjudica tus intereses por haber tributado por un valor superior al real.
Y la otra opción sería, autoliquidar el impuesto por el valor real de la escritura, es decir por lo que has pagado, siendo lo más posible que la Administración gire una comprobación de dicha la liquidación y al recurrir esa liquidación administrativa junto al valor de referencia, puedas iniciar una tasación pericial contradictoria contratando un perito que certifique el valor real y no el obligado por Catastro como supuesto valor de mercado. Eso sí, este procedimiento es muy especial y complejo por lo que se debe de poner en manos, para previo estudio, de un especialista en Derecho Fiscal ya que se estaría incumpliendo la norma y esta opción puede conllevar sanciones que también habrá que recurrir.
¿Cuál es mi consejo?
Si crees que no es justo que te obliguen a pagar un impuesto por encima de lo que realmente deberías de pagar, y te planteas recurrir el valor de referencia, es aconsejable que se realice un previo estudio por profesional especializado para comprobar si te merece la pena iniciar alguno de los procedimientos contra la Administración que resumidamente he explicado.
Soy consciente y además estoy a favor de que todos tenemos que contribuir al sostenimiento del país con nuestros impuestos, pero metiéndonos la mano en la cartera injustamente, no. Te animo a que reflexiones y si te ves afectado por esta injusticia, muévete e inténtalo. Si todos los afectados reclamaran, sería muy probable que esta ley llegara al Tribunal Supremo o al Tribunal Constitucional para su revisión.
AUTOR: Ldo. D. Juan Carlos Martín Orea
Abogado especialista
Casal&Martín Abogados
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