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LAS 5 CLAVES PARA RECLAMAR AL BANCO LOS GASTOS DE LA HIPOTECA

LAS 5 CLAVES PARA RECLAMAR AL BANCO LOS GASTOS DE LA HIPOTECA

Si tiene una hipoteca, posiblemente haya pagado indebidamente cantidades que ahora puede reclamar. En este artículo le explicamos las claves para reclamar al banco y recuperar su dinero.

Recientes Sentencias judiciales condenan a los bancos a devolver gastos cobrados abusivamente si bien, a diferencia de la cláusula suelo, no existe un procedimiento “oficial” para reclamarlas por lo que recomendamos seguir el consejo de un abogado. A continuación, te damos las 5 claves para reclamar los gastos de la hipoteca.

CLAVE 1 QUÉ GASTOS PUEDO RECLAMAR

Puede reclamar los gastos de hipotecas anteriores a 16 de junio de 2019. Los conceptos están claros si bien las cuantías varían dependiendo del caso. Concretamente, gastos a reclamar son:

  • Notaria: 50%. Aproximadamente +- 200 €
  • Gestoría: 100% Aproximadamente +- 400 €
  • Registro de la Propiedad: 100%. Aproximadamente +- 300 €

Hay gastos que NO puedo reclamar: Una parte de los gastos de notaría, la tasación de la vivienda y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que aunque desde 2018 lo pagan los bancos por Ley, los pagados anteriormente no pueden reclamarse.

CLAVE 2 EL FUNDAMENTO LEGAL PARA RECLAMAR

Continuas Sentencias de altos tribunales que indican que el imponer al hipotecado la obligación de pagar todos los gastos son cláusulas abusivas y por tanto anulables si el cliente las reclama.

Entre otras, las siguientes Sentencias:

  1. – Sentencias del TS 44, 46, 47, 48 y 49/ 2019, todas de 23 de enero. 
  2. – Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 16 de julio de 2020 en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19.
  3. – Sentencia del Tribunal Supremo 457/2020, de 24 de julio. 
  4. – Sentencia del Tribunal Supremo 555/2020, de 26 de octubre

CLAVE 3 QUÉ SE NECESITA PARA RECLAMAR

Localice la escritura original y las facturas de los gastos. 

Lo primero es recopilar la información para la reclamación. Normalmente, cuando se firma una hipoteca, la gestora del banco nos pide que entreguemos una provisión de fondos el día de la escritura para que con ésta se paguen los gastos de notaría, registro, impuestos, honorarios etc. Unas semanas después, la gestoría del banco nos remite la escritura de la hipoteca y nos manda las facturas y justificantes de pago de la notaría, el Registro y sus propios honorarios. 

Si no se tiene esta documentación, tenemos que localizarla reclamando los documentos a la gestoría, a notaría y al Registro de la propiedad. En estos casos, la cosa puede complicarse ya que éstos solo tienen obligación de guardar las facturas durante 5 años, por lo que puede que tengamos problemas a la hora de localizarlas. 

CLAVE 4. PASOS A DAR EN LA RECLAMACIÓN.

Lo primero es reclamar formalmente al banco. Desgraciadamente no existe un modelo oficial y cada entidad sigue unos pasos diferentes para este tipo de reclamaciones. Normalmente lo habitual es hacer una instancia o modelo de reclamación y presentarlo ante los departamentos de atención al cliente. Dicha reclamación puede tardar hasta tres meses y la respuesta podrá ser positiva o negativa. 

En caso de obtener una respuesta afirmativa, debemos de comprobar que el banco haya incluido el pago de los intereses desde el día en que se pagaron estos gastos puesto que, dependiendo el caso, pueden ascender a un importe bastante elevado. 

En caso de que no nos estimen la reclamación o ésta no incluya la totalidad de las cantidades y los intereses, se nos plantea la opción de interponer una Demanda Judicial contra el banco para reclamar todas las cantidades que nos pertenecen. 

CLAVE 5. RECLAMAR JUDICIALMENTE PARA OBTENER LO MÁXIMO POSIBLE

Algunos bancos aceptan las reclamaciones de los clientes, pero la mayoría no consiente en el pago de los intereses o bien intenta minorar las cantidades a devolver. Nuestro consejo es que, ante la duda, se reclame judicialmente puesto que, aunque pueda parecer que dicha reclamación puede salir más caro, en realidad es la mejor opción por lo siguiente:

  • Se garantiza un éxito del prácticamente el 100% de los casos. 
  • En caso de Demanda, el banco deberá pagar hasta el último céntimo de estas cantidades sin que pueda proponer acuerdos parciales.
  • Siempre incluirán el pago de los intereses que en algunos casos supondrá la recuperación de un diez y hasta un cincuenta por ciento más.
  • El procedimiento judicial tardará meses, pero cuanto más tarde, más intereses recibiremos. 
  • La Sentencia que nos dé la razón supondrá lo que se denomina “condena en costas” al banco, lo que significa que, además del dinero que deben de devolver, el banco deberá de pagar los honorarios de nuestro abogado y procurador.

Si tiene dudas sobre el procedimiento o si necesita un abogado, le atendemos personalmente mediante una CONSULTA GRATUITA donde conocerá si puede reclamar los gastos, el importe de lo que le corresponde y los pasos que debe dar para recuperar su dinero de la forma más eficaz posible. 

Casal&Martín 

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